Rechtsprechung zur Klausel zum Thema Schönheitsreparaturen
Der BGH hat mit dem Urteil vom 3. Juli 2007 – Az.: VIII ZR 247/05 – folgende Klausel in einem Wohnungsmietvertrag für unwirksam erklärt:
„Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen. Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten auf Grund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäfts an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40 Prozent, länger als drei Jahre 60 Prozent, länger als vier Jahre 80 Prozent; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit fachgerecht ausführt oder ausführen lässt.“Der VIII. Zivilsenat hat beanstandet, dass der vom Mieter zu zahlende Betrag allein nach dem Ablauf der letzten Renovierung gestaffelt und jeweils in einem festen Prozentsatz der Kosten angegeben ist, die sich aus einem vom Vermieter einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts ergeben. Eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustandes der Wohnung sehe die Klausel nicht vor; es handelt sich deshalb um eine Abgeltungsklausel mit „starrer Berechnungsgrundlage“. Eine derartige Klausel benachteilige den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, weil sie eine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung nicht zulässt und deshalb dazu führen kann, dass der Mieter eine übermäßig hohe Abgeltungsquote zu tragen hat und dadurch insoweit auch zur zeitanteiligen Abgeltung zukünftiger Instandhaltungskosten verpflichtet wird.
Die Änderung einer lange Zeit geltenden höchstrichterlichen Rechtsprechung hat nicht nur Bedeutung für zukünftige, sondern sie prüft in gleicher Weise früher begründete und noch nicht abgeschlossene Rechtsbeziehungen.
19.07.2007 | Quelle: Immobilienwirtschaft.de
Vermieter können Winterdienst auf Mieter abwälzen!
Auch wenn Minusgrade und Schneegestöber noch auf sich warten lassen – schon jetzt sollte klar sein, wer dafür sorgt, dass sich Gehwege und Zufahrten durch Schnee und Eis nicht in gefährliche Rutschbahnen verwandeln. Denn damit hängt auch die Frage zusammen, wer haften muss, wenn Fußgänger auf nicht geräumten Wegen stürzen und sich verletzen. „Die Zuständigkeiten für Schneeräumen und Streuen sollten vor einem plötzlichen Wintereinbruch geklärt sein“, sagt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des IVD Bundesverbandes.
In der Regel ist der Hauseigentümer verantwortlich für die Beseitigung von Schnee und Eis sowie für das Streuen von glatten Wegen. Es gibt aber auch Fälle, in denen die Mieter für das Schneefegen zuständig sind. Der Vermieter kann die Pflicht zu räumen und zu streuen, auf die Mieter abwälzen, wie kürzlich ein Urteil des Landgerichts Karlsruhe vom 30. Mai 2006 (Az. 2 O 324/06) bestätigt hat. „Durch einen Blick in den Mietvertrag kann jeder prüfen, ob er im Winter zu Schneeschaufel und Besen greifen muss“, rät Schick. Eine ausdrückliche Vereinbarung über den Winterdienst muss entweder im Mietvertrag enthalten sein oder in der Hausordnung stehen, wenn diese Bestandteil des Mietvertrags ist. Ein Aushang im Treppenflur genügt laut Urteil des Landgerichts Karlsruhe nicht.
Der Vermieter kann wählen, ob er die Mietergemeinschaft insgesamt oder einen einzelnen Mieter zum Schneeräumen und Streuen verpflichtet. Eine Regelung oder einen Grundsatz, wonach insbesondere die Erdgeschoss-Mieter für den Winterdienst zuständig sind, gibt es nicht (OLG Frankfurt, Az.: 16 U 123/87; LG Stuttgart, Az.: 5 S 210/87).
Räumpflichtige Mieter, die aus beruflichen Gründen keine Zeit zum Schneeschieben haben oder eine Urlaubsreise unternehmen, müssen sich um eine Vertretung kümmern. Dies gilt auch im Krankheitsfall.
22.12.06 | Quelle: IVD
Neue Energieeinsparverordnung 2006
Ausblick auf die novellierte EnEV 2006
Die WOHNFLÄCHE wächst bis 2030
Die Wohnfläche pro Kopf wird in Westdeutschland von heute 46 Quadratmeter um gut 20 Prozent auf 56 Quadratmeter im Jahr 2030 wachsen. In den neuen Ländern ist die Steigerungsrate sogar doppelt so hoch. Der bisherige Rückstand reduziert sich im gleichen Zeitraum von acht auf nur noch einen Quadratmeter (vgl. Grafik).
Das ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Berliner Forschungsinstitut empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS).
Hauptfaktoren für diese Entwicklung sind aus Sicht der Experten der Trend zu kleineren Haushalten, mehr ältere Haushalte – die in der Regel nicht mehr in kleinerer Wohnungen umziehen – sowie steigender Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt, und zwar immer öfter in den eigenen vier Wänden.
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Mieter müssen ungefragt ihre finanzielle Situation offenlegen
Ein Mieter muss beim Wohnungswechsel seinen neuen Vermieter ungefragt darüber informieren, wenn ihm sein Vormieter die Wohnung gekündigt hatte, weil er seine Miete nicht bezahlte und deshalb zur Räumung verurteilt worden ist. (LG Bonn, Az: 2 T 312/05 und 6 S 326/05)
Das Gericht begründete dies damit, dass der neue Vermieter in hohem Maße damit rechnen müsse, dass sein neuer Mieter auch ihm keine Miete bezahlen würde. Nur in Kenntnis der wirtschaftlichen Lage des Mietinteressenten könne der Vermieter entscheiden, ob er den Interessenten als neuen Mieter haben möchte.
Unterlässt der Mieter diesen Hinweis, kann der Vermieter den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten und Räumungsklage erheben: Für die fristlose Kündigung muss er nicht erst einen Zahlungsrückstand von zwei Monatsmieten abwarten.
30.03.06 | Quelle: IVD
Mieter kann keine Kopien verlangen, Abrechnungsbelege für die Betriebskosten sind beim Vermieter einzusehen
Ein Mieter kann in der Regel nicht vom Vermieter preisfreien Wohnraums verlangen, dass der ihm die Fotokopien der Abrechnungsbelege für die Betriebskosten zuschickt. Laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 8. März 2006 (BGH VIII ZR 78/05) könne der Mieter vielmehr darauf verwiesen werden, die Belege beim Vermieter einzusehen. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn das dem Mieter unzumutbar sei.
Nach Ansicht des BGH hat die Einsichtnahme beim Vermieter den Vorteil, das Missverständnisse sofort ausgeräumt und zeitliche Verzögerungen vermieden werden.
„Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 78/05) ist enttäuschend, sie schwächt die Mieterposition im Zusammenhang mit der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung“, kommentierte der Deutsche Mieterbund (DMB) in einer ersten Stellungnahme.
Das Karlsruher Gericht lehnte zugleich einen Anspruch auf getrennte Abrechnung in Gebäuden ab, die sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt werden. Eine gesonderte Erhebung der Nebenkosten, die in Geschäfträumen anfielen, sei jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn den Wohnraummietern dadurch kein nennenswerter Nachteil entstehe –also wenn die Umlage der einzelnen Betriebskostenarten zu einer gerechten Verteilung zwischen gewerblichen und privaten Mietern führe.
Zur Höhe der Kostenerstattung pro Fotokopie sagt das Landgericht Duisburg nichts. 0,25 EUR halten die meisten Gerichte für angemessen, so zum Beispiel zuletzt das Amtsgericht Hamburg-Wandsbeck (716 AC 132/00) oder das Landgericht Berlin (65 S 260/99). Mit der Kostenerstattung werden übrigens nicht nur die bloßen Kopiekosten vergütet, sondern auch der entsprechende Arbeitsaufwand des Vermieters.
26.06.2006 | Quelle: Immobilienscout24